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Im Fokus: Ehe- und Partnerschaftsverträge

Grundbesitz und Rückforderungen

Die Veräußerung bzw. Übertragung von Immobilien ist grundsätzlich auf unterschiedlicher rechtsgeschäftlicher Grundlage möglich. Sie kann aufgrund eines Kaufvertrages, einer Schenkung §§ 516 ff. BGB oder unter Ehepartnern aufgrund einer sog. „Ehebedingten Zuwendung“ vollzogen werden.

Ehebedingte Zuwendungen

Diese Art der Zuwendung stellt gerade keine Schenkung dar, auch wenn sie als solche bezeichnet worden sein mag. Der Grund hierfür liegt darin, dass eine solche Zuwendung – wäre sie Schenkung – im Fall einer Ehescheidung auf das Anfangsvermögen des „beschenkten“ Ehegatten angerechnet werden würde, vgl. § 1374 Abs.2 BGB. Damit würde dessen Zugewinn (§ 1373 BGB) geschmälert, was im Ergebnis regelmäßig zu einer höheren Ausgleichsforderung des „Beschenkten“ innerhalb des Zugewinnausgleichs im Scheidungsfall führen würde. Der BGH (Bundesgerichtshof) geht davon aus, dass dies grundsätzlich nicht gewollt ist, sondern, dass sich die Ehepartner in der Ehe nur das zuwenden wollen, was dem anderen im Fall einer Trennung ohnehin im Rahmen eines etwaigen Zugewinnausgleichs zustehen würde. Daher unterfällt die Zuwendung von Immobilien unter Ehepartnern grundsätzlich § 1380 Abs. 1 BGB i.S.e. „Ehebedingten Zuwendung“.

Eine derartige Zuwendung unter Ehepartnern wird vor allem unter folgenden Gesichtspunkten interessant:

  • optimierte Vermögensverteilung hinsichtlich Vermeidung oder Reduzierung von Erbschaftssteuer
  • Reduzierung von Einkommenssteuer (bspw. bzgl. Betriebsvermögen eines Ehegatten)
  • Reduzieren von Pflichtteilsansprüchen einseitiger Kinder
  • Vermögensverlagerung aus Haftungsgründen

Schenkung

Erfolgt die Veräußerung eines Grundstücks im beiderseitigen Einverständnis unentgeltlich, stellt der Rechtsgrund dieser Zuwendung eine Schenkung nach §§ 516 ff. BGB dar. Regelmäßig lassen Eltern ihren Kindern auf diese Weise Immobilien/Grundbesitz zukommen, um Erbteilungsstreitigkeiten, Pflichtteilsansprüche nicht bedachter Kinder oder den Zugriff auf den Grundbesitz durch den Sozialhilfeträger zu verhindern, sowie steuerliche Freibeträge effektiv zu nutzen oder einfach nur, um den Kindern eine selbstständige Lebensstellung (§ 1624 Abs. 1 BGB) zu ermöglichen.

Es kann auch eine Schenkung unter Auflagen vorliegen, welche immer dann vorliegt, wenn im Gegenzug auf die Zuwendung, vom Schenker ein bestimmtes Verhalten  vom Beschenkten gefordert werden kann, diese Auflage jedoch nicht aus dem sonstigen eigenen Vermögen des Beschenkten, sondern aus dem zugewendeten Gegenstand erbracht werden soll. Typische Fälle sind der Vorbehalt eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts an der Immobilie durch den Schenker.

Hiervon abzugrenzen ist die sogenannte „mittelbare Grundstücksschenkung“ welche grundsätzlich vorliegt, wenn der Zuwendende eine bestimmte Summe Geld unter der Auflage verschenkt, dass hiervon ein bestimmtes Grundstück erworben werden soll. Aus steuerrechtlichen Gründen kann eine derartige Schenkung von Interesse sein, da für die Berechnung der Schenkungssteuer der Wert des Grundstücks maßgeblich ist.

Rückforderungsrechte

Es gibt eine Vielzahl von Lebenssachverhalten, in denen die Rückübertragung des zugewendeten Grundbesitzes für den Zuwender Relevanz erhält und von Interesse ist. Daher ist es ratsam bei der Zuwendung von Grundbesitz  Rückforderungsrechte zu vereinbaren, unter welchen es im Bedingungseintritt möglich ist, den Grundbesitz zurückzufordern. Regelmäßig wird dem Zuwender/Schenker an einer Rückübertragung in folgenden Fällen gelegen sein:

  • bei groben Undank des Zuwendungsempfängers
  • bei Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den zugewendeten Grundbesitz
  • bei Insolvenz des Zuwendungsempfängers
  • bei Verfügungen wie Veräußerung oder Belastung des zugewendeten Grundbesitzes, ohne Einwilligung des Zuwenders
  • bei Vorversterben des Zuwendungsempfängers

Besonders in letztgenannter Fallgruppe, dem Vorversterben des Zuwendungsempfängers, ist dem Zuwender oft nicht daran gelegen, dass das zugewendete Grundstück etwaig dem Ehegatten des Verstorbenen zukommt. Ein solches Interesse besteht, da im Falle der Weitervererbung an einen neuen Ehepartner, der Grundbesitz hinsichtlich der Enkel der Zuwender verloren wäre.

Auch übrige Sachverhaltskonstellationen begründen weitreichende Rechtsfolgen und damit das  ernsthafte Interesse an einem Rückforderungsrecht. Aus diesem Grunde sollten umfangreiche und vor allem rechtswirksame Rückforderungsrechte bei jeder Zuwendung vereinbart werden.

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